ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА В НОВОСТРОЙКЕ .

 

Приобретение недвижимости в строящемся доме всегда сопровождается рисками.

В одних случаях они минимальны, а в других – велики.

К последним как раз и относится покупка квартиры в новостройке с помощью договора купли-продажи имущественных прав. На основании такого договора инвестор приобретает только имущественные права на получение квартиры или нежилого помещения в будущем, так как самого объекта недвижимости пока не существует, и право собственности на него на основании такого договора зарегистрировать невозможно.

Инвестор, помимо права стать собственником недвижимости, в будущем получает сам договор, документы об оплате и приложение с техническими параметрами покупаемого объекта.

Чаще всего застройщики оказываются добросовестными и передают готовую квартиру законному инвестору вместе со всеми документами, которые необходимы для регистрации права собственности. Но случается, что инвестору по тем или иным причинам, потребуется защитить свои имущественные права на объект. Ведь по итогу инвестор рискует потерять свои деньги и остаться без желанной квартиры в новостройке.

Рассмотрим, как минимизировать риски и защитить свои права.

Многие юристы придерживаются мнения, что договор купли-продажи имущественных прав не противоречит закону.

По их мнению, в соглашении именно имущественные права на квартиру выступают объектом, а не недвижимость в новостройке.

Просто жилье продается с помощью разнообразных нечетких формулировок в законодательной базе. При этом не нарушаются запреты, а значит и не нарушается права ни одной из сторон договора.

 

Чтобы уберечь себя от подобных условностей, самая главная защита имущественных прав – покупка недвижимости на первичном рынке только по законным схемам. Все они описаны в Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» (статья 4):

покупка целевых облигаций

фонд финансирования строительства

институт совместного инвестирования

фонд операций с недвижимостью

Поэтому договоров купли-продажи имущественных прав стоит по возможности избегать. Так как получается, что по смыслу договора имущественные права так и не возникли, а значит- инвестор и не может оспаривать недвижимое имущество как свою собственность.

Чтобы избежать попадания в такую ситуацию, следует внимательно относиться к выбору застройщика. Необходимо обязательно проверить его надежность до заключения сделки.

Прежде всего, обратите внимание на наличие и актуальность разрешительной документации:

утвержденный проект жилого дома и его экспертиза, разрешительный акт на проведение строительных работ и прочее.

Добросовестный застройщик не будет ничего скрывать и всегда любезно предоставит интересующую информацию (в том числе и копии для лучшего ознакомления).

Не забудьте заглянуть на тематические форумы (по конкретному застройщику или жилому комплексу) и другие специализированные ресурсы (например, градостроительный кадастр).

 Проверьте репутацию учредителей и руководства девелопера. Даже при косвенной связи со скандалами в жилищной сфере еще раз подумайте о целесообразности инвестирования в данный объект.

Если вы убедились в добросовестности застройщика, переходите к покупке недвижимости. Но и такое развитие событий из-за отсутствия единого реестра строящегося жилого фонда и правил его регистрации не спасет покупателя от двойных продаж и залогов.

В тоже время отсутствие в нашей судебной системе прецедентного права делает возможным ситуацию, что решения разных инстанций на основе одной законодательной базы будут различаться.

Стоит отметить, что государство постепенно делает успешные шаги в этом направлении.

Так, согласно вступившим в силу изменениям к ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» имущественные права на недвижимость, находящаяся в стадии строительства, признаются объектом гражданского права.

Это позволило вести их учет в органах государственной регистрации.

Благодаря таким изменениям, инвестор становится обладателем вещного права и гарантирует себе в дальнейшем (после принятия дома в эксплуатацию и оформления сопутствующих документов) право собственности на эту квартиру.

Кроме того, в Украине до конца 2020 года планируют ввести общий реестр всей первичной недвижимости. И после этого застройщики смогут выставлять на продажу только зарегистрированные в нем квартиры.

Недобросовестный девелопер может не сдать дом в эксплуатацию или не передать объект законному инвестору вместе с необходимыми документами.

Такие девелоперы могут:

не передавать квартиру инвестору из-за наличия «лишних» метров

не передавать объект, так как его не существует

передать права на многоэтажку другим девелоперам без уведомления инвестора

продать объект одновременно нескольким инвесторам

В первом случае не стоит сразу паниковать. Чаще всего площадь помещений новостройки полностью не совпадает с показателями проектной документации. И такие нюансы обязательно вносятся в соглашение. Только в случае с недобросовестными застройщиками в договоре купли-продажи имущественных прав не прописывается максимальная разница в площади, за которую инвестор должен будет доплатить. Поэтому заранее изучайте такие нюансы. Также чтобы обезопаситься от некорректных размеров помещений, можно воспользоваться услугами частного инвентаризатора и проконсультироваться у юриста.

При отказе передавать объект инвестору, так как его не существует, получить недвижимость в собственность не получится. Возможны два варианта:

временные трудности у застройщика, после их решения объект будет закончен и нужно немного подождать;

остановка строительства на ранних этапах

если от застройщика ничего хорошего ждать не приходится, то следует обращаться в суд с требованием о взыскании уже выплаченной инвестором суммы. Иск о расторжении инвестиционного договора поможет составить профильный юрист.

Главное – не пропустить срок исковой давности. Если взыскать ничего нельзя, то подается иск о признании имущественных прав на проинвестированную квартиру.

Обращаться в суд потребуется и в случае, если права на дом переданы другому застройщику (или последовательно нескольким), а тот не собирается выполнять свои обязательства перед инвестором. Потребуется доказать факт передачи прав от одного девелопера к другому, что довольно сложно, и наличия имущественных прав на проинвестированную квартиру, что сравнительно проще.

 

Если оба пункта доказать, то в перспективе можно получить объект в собственность, если нет – то рассчитывать на взыскание хотя бы части денег. Имущественные права при продаже недвижимости нескольким инвесторам одновременно также придется защищать через суд. Если вы оказались первым покупателем в этой цепочке перепродаж, то имеете больше шансов на признание имущественных прав и признание недействительными договоров с другими инвесторами. Если нет, то единственный выход – попытаться через суд вернуть деньги. И здесь уже главное не получить положительное судебное решение, а исполнить его.

 

 

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-zaschitit-imuschestvennye-prava-v-novostrojke-174030.html © DOM.RIA.com™.Редакция "Юридический сервис по недвижимости".

ул. Васильковская 23/16, Киев, 03022, Украина

©2010-2020 .Юридический сервис по недвижимости.